주택청약공급 (특별공급 + 일반공급) & 주택청약 주택종류 [주택청약 시리즈 4]

본 포스팅에서는 주택청약에 대해 제대로 이해하기 위한 기초 개념으로서 주택청약공급의 두 종류인 특별공급 및 일반공급에 대한 간략한 설명이 있습니다. 그리고 주택청약 주택종류인 민영주택 그리고 국민주택에 대해서도 정리했습니다. 이 둘의 개념을 잘 숙지해야 예를 들어 “민영주택 + 특별공급” 또는 “국민주택 + 일반공급” 조합의 결과가 어떻게 되는지 파악하기가 쉽습니다.

I. 주택청약공급 (특별공급 + 일반공급)

1. 특별공급

주택청약에 주택공급은 일반공급과 특별공급으로 나뉩니다. 주택청약 특별공급은 이름 그대로 국가 정책상 또는 사회적 배려가 필요한 집단을 위해 일정 비율의 주택을 경쟁없이 공급받을 수 있도록 한 제도라서 평생 한번만 받을 수 있는데요. 따라서 특별공급은 제한적으로 기회가 주어지니 일반공급보다 평균 경쟁률이 낮은 편입니다.

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주택청약 특별공급은 취지가 그 취지인만큼, 사회 여건 및 정책에 따라 다양한 모습으로 발전해왔습니다. 1978년에 제정된 ‘주택공급에 관한 규칙’에서는 국가유공자, 철거민, 해외 취업 근로자등이 특별공급 우선 대상이었으며, 이후 올림픽대회 입상자(1983), 장애인(1995), 중소기업근로자(2004), 장기 복무 제대군인(2008), 다문화가족(2011) 등으로 그 대상범위가 지속적으로 확대되었습니다.

그리고 2002년에는 노부모 부양 특별공급 제도, 2006년에는 다자녀 가구 특별공급, 2008년에는 신혼부부 특별공급, 2009년에는 생애최초 특별공급 제도가 도입되었습니다. 이외에도 개발제한구역 해제 공공택지 주택 특별공급, 외국인 특별공급, 이전기관 종사자 특별공급등 다양한 주택청약 특별공급 제도가 운영중에 있습니다.

2. 일반공급

주택청약 일반공급은 특별공급으로 공급하고 남은 주택의 입주자를 선정하는 방법으로 청약통장 순위 자격을 갖추고 있어야 합니다. 보통 특별공급을 배정하고 나면 일반공급 물량은 전체 물랴의 20~30%에 불과하고 특별공급과 달리 유형별로 신청 자격에 제한을 두지 않아 기본 조건만 충족시 누구나 신청이 가능하기에 주택청약에서 가장 높은 경쟁률을 보입니다.

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아래에서 설명하겠지만 일반공급 + 민영주택의 경우, 무주택 기간, 부양가족수, 입주자저축 가입 기간을 점수화해서 높은 순으로 입주자를 선정하는 가점제와 추첨제를 적용합니다. 일반공급 + 국민주택(공공분양주택 + 공공임대주택 = 국민주택)의 경우에는 저축 총액 (납입인정금액)이 많거나 (전용면적 40제곱미터 초과 주택), 납입인정회수가 높은 순으로 (전용면적 40제곱미터 이하 주택) 입주자를 선정하고 있습니다.

3. 민영주택 일반공급 신청자격 체크하기

A. 청약 신청 가능 지역에 거주하는가?

먼저, 투기과열지구 및 일부 지역의 주택에 들어가려면, ‘해당 지역 계속 거주 요건'(입주자 모집 공고일 기준 해당 주택건설지역 내 일정 기간 이상 계속해서 거주해야 하는 조건)을 충족해야 합니다. 해당 지역 계속 거주 기간 충족 여부는 통장 순위 다음으로 당첨자 선정시 우선 적용되는 주요한 사항입니다. 만약 차후에 타 지역 거주임에도 해당 지역 거주자로 신청한 것이 밝혀지면 부적격 처리됩니다.

해당 지역 거주자 해당하는지 알기 위해서는 공고일 현재 해당 지역에 주민등록표등본상 거주하고 있으면 되는지, 또는 6개월이나 1년 또는 2년 이상 계속 거주 기간을 충족하는지 확인해야 합니다. 예시 공고문을 보면, 과천시의 경우 수도권 거주자라면 신청이 가능합니다. 하지만 같은 순위 내에서는 ‘과천시 2년 이상 계속 거주자’가 우선합니다.

B. 청약예금/부금 또는 주택청약종합저축 순위별 요건 충족?

일반공급의 자격은 주택 공급 지역이 수도권인지, 투기과열지구 또는 청약과역지역인지, 공공주택지구에서 공급하는지 여부 그리고 그 외 위축지역에 해당하는지에 따라 자격이 달라집니다. 이 때문에 청약하고자하는 주택의 지역 특성에 맞는 조건을 먼저 찾아보셔야 합니다.

<청약통장 및 자격 요건>

• • 1순위
    • 투기과열지구/청약과열지역
      • 청약통장 가입 2년 경과 + 예치 기준 금액 납입한 분
      • 세대주일 것
      • 과거5년 이내 다른 주택의 당첨자가 세대에 속하지 않을 것
      • 2주택(토지임대주택은 1주택) 이상 소유하지 않을 것
        (민영주택만 해당)

• • • 수도권
      • 청약통장 가입 1년 경과 + 예치 기준 금액 납입한 분
        단, 공공주택지구에서 주택을 공급하는 경우에는 2주택
        (토지임대주택은 1주택) 이상을 소유하지 않을 것(민영주택만 해당)
  • 수도권 외의 지역
    –> 청약통장 가입 6개월 경과 + 예치 기준 금액 납입한 분
  • 위축 지역
    –> 청약통장 가입 1개월 경과 + 예치 기준 금액 납입한 분

• 2순위
  • 모든 지역
    –> 청약통장에 가입했으나 위 1순위에 해당하지 않은 분

위의 내용을 좀더 쉽게 이해하기 위해 예를 들자면, 전남 순천시가 청약과열지역에 해당한다면 순천이 수도권 외의 지역이라도 1번 1순위자가 되려면 투기과열지구/청약과열지역 조건을 충족해야합니다. 또 만약 경기도 가평이 위축지역에 해당한다면 가평이 수도권에 소재하더라도 4번 통장 자격 요건만 갖추면 됩니다.

II. 주택청약 주택종류

주택청약에서 가장 먼저 알아야 할 것은 바로 주택청약 주택종류입니다. 주택청약 주택종류에 따라 신청 자격과 당첨자 선정 방법이 달라지기 때문입니다. 일단 주택청약에서 주택은 크게 분양주택과 임대주택으로 나누는데, 다시 분양주택과 임대주택안에서도 또 종류와 성격에 따라 다양하게 나뉘어집니다.

1. 민간분양주택 (민영주택)

민간분양주택은 주택청약 주택의 핵심으로 말그래도 주택청약자가 살 수 있도록 분양을 해주는 민간회사에서 지은 아파트를 일반적으로 지칭합니다. 우리가 일상생활에서 보이는 수많은 아파트들이 민간분양주택이며 예를 들자면 익숙한 네이밍인 래미안, 자이, 힐스테이트, 푸르지오 등이 있겠습니다. 보통 브랜드 아파트라고 하거나 민영주택이라고도 부르는데, 각 건설사가 정부 지원없이 직접 짓고 분양 공급하는 주택들입니다.

• 민영주택 + 특별공급
• 민영주택 + 일반공급

2. 공공분양주택

공공분양주택과 공공임대주택을 합쳐서 국민주택이라고 하는데 이름에서 알 수 있듯이 공공분양주택은 국가나 지방자치단체, 한국토지주택공사등에서 건설 및 공급하는 주택입니다. 공공분양주택은 LH등에서 개발학에 대규모 단위로 계획하고 조성하는데 분양가상한제를 적용해서 인근 시세보다 저렴하게 분양받기에 수요가 늘 높습니다. 대신 주거 전용면적 85제곱미터 이하(수도권 제외한 도시지역 아닌 읍 또는 면 지역은 주거 전용면적이 100제곱미터 이하)입니다. 여기서는 다루지는 않겠지만 아래는 공공분양주택 유형들입니다.

• 지분적립형 분양주택
• 이익공유형 분양주택
• 신혼희망타운

3. 공공임대주택

공공분양주택과 공공임대주택을 합쳐서 국민주택이라고 하는데 공공임대주택은 분양주택은 아니지만 국민들에게 주거 안정을 위해 공급하는 역할을 합니다. 공공임대주택도 임차대상과 임대 기간에 따라 여러 종류로 구분이 되는데 가장 수요가 높은 유형은 영구임대주택입니다.

영구임대주택은 생계급여 및 의료급여 수급자, 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득으 70% 이하인 세대 등 최저 소득 계층에게 전용면적 40제곱미터 이하의 주택을 50년 이상 또는 영구적으로 임대하는 주택입니다. 자세한 공공임대주택에 대한 내용은 마이홈포털에서 확인 가능하며 그 외 공공임대주택 유형으로는 국민임대주택, 행복주택, 통합공공임대주택, 전면 통합공공임대주택등이 있습니다.

4. 공공민간임대주택

공공임대주택과 별개로 공공민간임대주택은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 민간 임대사업자가 임대하는 유형으로 공공지원 민간임대와 장기일반 민간임대로 나뉩니다. 공공지원 민간임대주택은 임대사업자가 주택도시기금 출자, 공공택지 공급과 같은 공적 지원을 받기 때문에 초기 임대료는 시세의 85~95% 이하, 임대료 증액은 연간 5% 이내로 10년 이상 임대하여야 하며, 법에 정해진 기준에 따라 임차인을 선정해야 합니다.

장기일반 민간임대주택은 공공지원 임대주택과 달리 제도 지원이 적은 반면 임대사업자가 자율적으로 입주자를 선정하고 초기 임대료를 정할 수 있습니다. 그 대신 10년 이상 임대해야 하며 임대료 증액은 연 5% 이내로 제한됩니다. 공공민간임대주택은 청약홈을 통해 청약 접수 및 당첨자 선정을 하고 있으니, 청약홈 –> 청약 일정 및 통계 –> 공공지원 민간임대 메뉴에서 확인하시면 됩니다.

III. 관련글

“파트너스 활동으로, 일정 수수료를 받을 수 있습니다.”