주택청약종합저축 A to Z (feat. 최고 효율 납입금액은?) [주택청약 시리즈 2]

I. 주택청약종합저축이란?

1. 만능 청약 통장

내집 마련에 있어 아마 가장 좋은 방법은 주택청약을 통해 새 아파트를 분양받아 주변 시세보다 저렴한 가격에 집을 구하는 것인데요. 이렇게 주택청약을 통해 분양을 받기 위해서는 하는데 그를 위한 기본 요건중 하나가 주택청약 통장 개설 여부입니다. 즉 운전면허증처럼 청약저축은 분양주택을 받기 위한 기본 자격증이라고 생각하시면 됩니다.

• 주택청약이란?

과거에는 분양주택 종류와 전용면적에 따라 가입하는 청약통장의 종류가 청약예금, 청약부금, 청약저축 이 3가지로 나뉘어져 있었습니다. 청약예금은 민영주택 분양받을 자격을 얻기 위해 한꺼번에 목돈을 예치하면서 가입하는 예금이며 청약부금은 민간건설 중형 85평방미터이하를 청약할 목적으로 가입하는 예금입니다. 마지막으로 청약저축은 국민주택을 분양받기 위한 자격을 얻으려 가입하는 저축통장입니다.

• 주택청약 1순위 조건

원래 위처럼 각각의 목적과 종류에 따라 3가지로 가입가능한 청약통장 종류가 나뉘었지만 2009년 5월6일 이후 이 모두를 통합한 주택청약종합저축 상품만이 있습니다. 이는 국민주택과 민영주택을 가리지 않고 모든 평형에 응모할 수 있게 되어 ‘만능청약통장’이라고도 불립니다.

• 주택청약종합저축
  • 누구나 가입 가능 (유주택자도 가능)
  • 신규 가입 가능
  • 매월 일정액 불입 (일시불 예치 가능)
  • 월 2만 ~ 50만원 (1,500만원 일시납입)
  • 모든 주택

주택청약종합저축은 2009년 등장한 청약통장으로, 청약통장이란 청약 당첨을 꿈꾼다면 누구나 하나씩 가지고 있어야 하는 것으로 “주택분양을 미리 약정하고 장래 주택 구입을 위한 저축 상품”으로 부족한 주택 금융 재원을 마련하기 위해 생겨난 것입니다.

주택청약종합저축은 무주택 여부 연령 관계없이 누구나 가입이 가능하며 국민주택과 민영주택이 모두 가능한 통장입니다. 그러다 2015년 9월1일 기존 4종류의 청약통장들이 (청약저축, 청약예금, 청약부금, 주택청약종합저축) 주택청약종합저축 하나로 간소화하여 지금의 모습을 갖추게 되었습니다.

2. 내용

• 연령, 자격제한 관계없이 국내거주자 누구나 가입 가능
• 1인 1계좌 원칙
•  약정이율
  • 1개월 이내: 0.00%
  • 1개월 초과 1년 미만: 1.00%
  • 1년 이상 2년 미만: 연 1.50%
  • 2년 이상: 1.80%
  • 변동금리 적용
• 적립금액:
  • 2만원 ~ 50만원
  • 10원 단위로 입금
  • 입금액과 납입액 합이 1,500만원 이하라면
    50만원 초과 입금 가능
• 납입방법: 매월 적금처럼 혹은 비정기로 입금
• 계약기간: 청약 당첨시까지
• 최대 96만원까지 연말정산 소득공제
  • 무주택 확인서 제출
  • 과세연도 납입금액(연 240만원 한도)의
    40% 범위 내(최대 96만원)
  • 대상:
    • 과세기간동안 무주택세대의 세대주
    • 총 급여 7천만원 이하 근로소득자
• 일반적인 입출금통장이 아닌 출자금통장 형태
  • 예금자 보호 X 하지만 원금 손실 우려는 불필요
  • 국가 지정 9개의 1금융권에서만 개설 가능

2-1. 통합전 기존 청약 통장들

• 청약저축
  • 무주택 세대주
  • 신규 가입 불가 (2015년 9월1일 이후)
  • 매월 일정액 불입
  • 월 2만 ~ 10만원
  • 85제곱미터 이하 공공주택등
• 청약부금
  • 20세 이상 개인 (유주택자도 가능)
  • 신규가입 불가 (2015년 9월1일 이후)
  • 매월 일정액 불입
  • 월 5만 ~ 10만원
  • 85제곱미터 이하 민영주택
• 청약예금
  • 20세 이상 개인 (유주택자도 가능)
  • 신규 가입 불가 (2015년 9월1일 이후)
  • 일시불 예치
  • 월 5만 ~ 10만원
  • 85제곱미터 이하 민영주택

3. 급전 필요시 해지를 해야하나?

당장 돈이 급해서 지금까지 모았던 청약통장을 해지할까 고민하시는 분들이 계실 수 있습니다. 청약통장이 저축상품이라서 필요할 때 그만큼 인출할 수 있는 것이 아니기 때문인데요. 하지만 청약통장을 담보로 대출이 가능합니다. 그러니 해지는 하지 마시고 통장을 담보로 대출받으시면 됩니다.

청약통장의 가치는 그 무엇보다 청약 경쟁에 우위를 준다는 점입니다. 청약 경쟁에서 우위를 주는 가입기간, 납입총액이나 납입횟수는 다른 왕도가 없기 때문입니다. 그리고 민영주택 청약 가점제에서 청약 가입 기간이 15년은 되어야 만점을 받을 수 있는데 이를 해지하고 다시 가입하면 그만큼 시간적인 손해를 보는 것입니다. 결국 장기적이고 꾸준한 관리만이 지름길입니다. 따라서 청약통장을 급전이 필요해서 해지한다는 것은 공든 탑을 본인 손으로 스스로 무너띄는 것과 같은 셈입니다.

4. 주의점

• 납부한 금액의 일부 인출이 불가능
• 해지시 그동안 받았던 혜택을 다시 반환
• 소득공제신청자가 가입후
  5년내에 일반해지시 세금추징 대상이 됨

5. 가입 추천 이유

먼저 1) 소득공제가 됩니다. 가입 기간에 따라 연소득이 7천만원이하이고 무주택자, 세대주라면 최대 96마원 소득공제 혜택이 가능합니다. 둘째, 2) 아기 통장 바우터 혜택이 있습니다. 가족관계증명서, 아기 도장, 부모 신분증을 가지고 바우처 특혜를 주는 은행에 신청하면 1만원씩 지원을 받을 수 있습니다. 셋째, 3) 국민주택이나 민영주택 상관없이 신청 가능합니다. 만능통장이기에 주택의 종류랑 면적에 관계없이 신청이 가능합니다. 넷째, 4) 높은 금리 혜택을 받을 수 있습니다. 청약신청에 있어 필수인만큼, 2년 이상 유지하면 1.8%의 이자율을 받으니 목돈이 될 수 있습니다.

II. 주택청약종합저축 만들기

주택청약 프리패스인 주택청약종합저축은 국낸 거주 개인이면 누구나 1인 1계좌 기준 가입가능합니다. 청약종합저축을 취급하는 9개 은행 영업점 또는 모바일 앱을 통해 간편히 가입 가능합니다. 국민주택과 민영주택 모두 청약이 가능, 미성년자도 가입 가능, 유주택자인지 세대주인지 관계없음, 2만원부터 최대 50만원까지 매월 자유롭게 납입 가능하다는 점이 대표적인 특징입니다. 정리하면 아래와 같습니다.

1. 가입 가능 은행 (주택도시기금수탁은행)

• 우리은행
• 신한은행
• NH 농협은행
• KB 국민은행
• KEB 하나은행
• IBK 기업은행
• 대구은행
• 부산은행
• 경남은행

2. 개설방법

• 가까운 은행 영업점 방문
• 은행 모바일 어플
• 인터넷 뱅킹
• 모바일 뱅킹

3. 가입대상

• 국내 거주 국민
• 외국인 (재외국민, 외국국적동포)
• 1인 1계좌
• 나이 제한 없음
• 중복 가입 불가
• 미성년자는 청약 대상이 아님

4. 적립금액

• 계약 기간
  • 가입일로부터 입주자로 선정시까지 (당첨시까지)
• 적립 금액
  • 매월 2만원 이상 50만원 이하 금액
    자유롭게 납입가능 (10원단위까지)
  • 잔액이 1,500만원 미만일 때 월 50만원 ~
    잔액 1,500만원까지 한번에 예치 가능
  • 잔액이 1,500만원 이상인 때 월 50만원 이내에서
    자유 적립

5. 준비물

A. 방문 개설

• 본인: 실명확인증표
• 배우자/직계존비속
  • 주민등록표등본
  • 대리인실명확인증표
• 제3자:
  • 본인 및 대리인 실명확인증표
  • 본인 작성 위임장
  • 인감증명서
• 최소 납입액 2만원 지참
• 도장을 추가로 준비

B. 온라인 개설

• 공인인증서
• 신규가입금액 (최소 납입금) 2만원

III. 얼마씩 납입하면 좋을까?

1. 2만원? VS 10만원?

청약통장과 관련하여 가장 큰 이슈중 하나는 그럼 통장에 매달 얼마를 납입하면 좋냐는 것입니다. 크게 2만원만 넣어라 혹은 10만원 넣어야한다로 크게 의견이 갈립니다. 이에 대해서는 현재 본인이 매달 납입이 가능한 금액과 청약하고자 하는 주택 타입이 국민주택인지 민영주택인지를 잘 생각해서 가장 유리한 납입금을 정해야 할 것입니다. 결론부터 말하자면 10만원씩 납입하는 것이 가장 효율적입니다.

(만약 근로소득이 7천만원 이하인 무주택 세대주인데 여유가 있다면 월 20만원까지는 납입해도 좋을 것 같습니다. 왜냐하면 연 240만원 납입한 금액의 40%인 96만원을 공제받을 수 있기 때문입니다. 하지만 주의할 점은 5년이내 청약을 해지한다면 소득공제 받은 부분을 추징당할 수 있다는 점 염두해두셔야 합니다. 그런데, 청약에 당첨된 경우는 예외입니다.)

2. 주택청약 1순위 조건

민영주택은 투기과열지구 및 청약과열지역 기준으로 청약에 가입한지 24개월이 경과하고 각 지역별 예치금액을 납입하면 1순위 조건을 충족합니다. 국민주택은 투기과열지구 및 청약과열지역 기준 청약 가입 24개월 경과하고 24회 납입시 1순위 조건을 충족합니다. 이렇듯 1순위가 되는 것은 그렇게 어렵지는 않습니다. 오히려 1순위끼리 내부 순위를 가르기 위한 다른 조건들을 더 신경써야 하는 것이 사실입니다.

납입액은 월 2만원에서 50만원까지 자유롭게 정할 수 있습니다. 2만원을 넣든 50만원을 넣든 1회차가 되고 이를 24개월 이상 유지하면 1순위가 되는데요. 문제는 별 생각없이 2만원씩 24개월 매달 납입한 경우와 50만원씩 24개월 납입한 경우의 결과가 달라진다는 것입니다. 그리고 50만원씩 넣는다고 무조건 유리한 것도 아닙니다.

3. 민영주택 청약시

민영주택 청약시 청약 유지 기간과 함께 고려되는 것이 기준치 이상의 예치금의 액수입니다. 지역과 분양 주택 크기에 따라 상이하지만 예치금이 1,500만원 이상이 있으면 투기 과열지구의 모든 면적의 아파트 분양에 참여가 가능합니다. 이 예치금은 회차와 상관없이 한번에 납입을 해도 문제가 없습니다. 따라서 매달 2만원씩 납입하다가 청약 직전 한번에 예치금을 납입해도 문제가 없습니다. 청약은 중도해지를 하지 않고 꾸준히 납입할 수 있는 금액을 선택하시면 됩니다.

4. 국민주택 청약시

국민주택 청약의 경우는 이야기가 다릅니다. 국민주택의 경우 24개월 이상 가입기간에 24회이상 납입했으면 모두 1순위가 됩니다. 이 요건 충족자가 너무 많아서 다시 별도의 선발기준이 적용됩니다. 약 12평인 40평방제곱미터 이상의 주택의 경우에는 저축 총액이 더 많은 사람에 우선권이 주어집니다. 즉 국민주택청약이라도 마냥 횟수만 채우는 것이 다가 아닌 것입니다.

다시 여기서 생각해야할 것은 국민주택 청약에서는 1회차 인정되는 금액이 최대 10만원까지라는 것입니다. 따라서 단순히 계좌에 돈이 많아고 다인것이 아닙니다. 따라서 1회차에 20만원을 납입해도 총액 계산시에는 10만원 납입한 것이 됩니다. 따라서 20만원씩 24개월 입금하면 통장에는 480만원이, 10만원씩 24개월 입금하면 통장에는 240만원이 있겠지만 청약 기준에서는 둘다 240만원의 총액을 동일하게 인정받는 셈입니다.

A. 국민주택 청약시 10만원이 가장 효율적

그리고 납입금액을 추가해도 기존 회차의 납입금이 늘어나지 않습니다. 무슨 말이냐면 2만원씩 12개월 납입을 하다가 (24만원) 나머지 12개월을 30만원씩 납입하면 (360만원) 통장 총액은 384만원이겠지만 청약 인정 금액은 144만원 (24만원 + 120만원)입니다. 즉 2년차때 10만원이 넘어가는 20만원 차액이 1년차 납입금에 영향을 주지 않는다는 것입니다. 그런데 만약 10만원씩 24개월을 납입하면 통장 총액은 240만원이며 동시에 청약 인정 금액도 240만원입니다. 이를 보면 주택청약종합저축은 10만원 납입이 가장 효율적임을 알 수 있습니다.

지금까지 2만원씩 납입했다면 위에서 언급했듯 주택청약종합저축을 해지하는 것은 바람직하지 않습니다. 지금이라도 10만원을 납입할 수 있다면 그렇게 납입하시면 됩니다. 이렇게 한다고 더 유리해지는 것은 아니지만 납입금을 10만원으로 올려야 조금이라도 가능성을 높일 수 있습니다.

5. 만약 10만원이 부담된다면?

매달 10만원씩 납입이 부담된다면 띄엄띄엄 납입을 하다가 나중에 한번에 목돈을 입금하셔도 됩니다. 다만 이 때 문제점은 목돈을 한 번에 추후에 입금하면 연체된 금액으로 보기 때문에 순위발생일이 늦어집니다. 이렇게 되면 1순위가 되기까지 시간이 지연됩니다. 이는 선납으로 원상 복구가 가능한데 최대 24회차까지만 인정됩니다.

IV. 청년우대형 주택청약종합저축

경제 기반이 미약한 청년들을 위해 청년주거지원 방안의 하나로 청년우대형 주택청약종합저축이 마련되었습니다. 이는 청년층의 안정적인 사회안착을 위해 마련된 제도인만큼 기존의 혜택은 유지하면서 금리 우대 및 관련세법에서 정하는 요건에 부합할 시 비과세까지 받을 수 있습니다. 이 통장은 2021년 12월 31일이 지나면 더 이상 가입을 할 수 없습니다.

1. 내용

A. 가입대상

• 나이:
  • 만 19세 이상 ~ 만 34세 이하
  • 병역 이행 기간 최대 6년 인정
• 소득:
  • 연 3천만원 이하
  • 직전년도 신고 소득이 있는 자
  • 근로, 사업, 기타 소득자에 한함
  • 1년 미만 + 직전년도 신고 소득 없는자:
    • 근로소득자에 한해 급여명세표로 연소득 환산
• 주택여부:
  • 무주택 세대주(3개월 이상)
  • 무주택자 +
    청약 가입후 3년 내 세대주 예정자 (3개월 이상)
  • 무주택 세대의 세대원
• 신청기간은 2021년 12월 31일까지

B. 청년주택청약 이자율

납입원금 5천만원 한도내에서(단, 전환신규의 경우 전환원금은 제외) 신규가입일로부터 2년 이상인 경우 (단, 청약당첨으로 해지할 시 2년 미경과라도 적용) 가입일로부터 10년 이내에 무주택인 기간에 한해 기존 주택청약종합저축 이율에서 우대이율 1.5%를 더한 이율이 적용됩니다.

• 1개월 이내: 무이자
• 1개월 초과 1년 미만: 연 1.0% (해지시 2.5%)
• 1년 이상 2년 미만: 연 1.5% (해지시 3.0%)
• 2년 이상 10년 이내: 연 3.3%
• 10년 초과: 연 1.8%

C. 기존 주택청약종합저축 전환

이미 주택청약종합저축에 가입되어 있으면 기존 통장을 해지하지 말고 청년우대형 청약통장으로 전환하시면 됩니다. 전환하여도 기존 가입기간도 그대로 인정되며 청년우대형 통장의 혜택은 전환한 날 이후로 적용됩니다. 하지만 전환한 원금은 우대이율과 청약회차에서 제외됩니다.

2. 청년우대형 주택청약종합저축 만들기

청년우대형 주택청약종합저축 만드는 것은 일반 주택청약종합저축 만들기와 사실상 동일합니다. 신한은행에서는 비대면 모바일로도 개설 가능합니다. 단 은행 방문전 제출해야할 서류를 잘 확인하셔야 합니다. 특히 소득을 확인하는 가장 중요한 서류인 소득확인증명서의 경우 두 가지 종류가 있습니다. 소득확인증명서에는  i)개인종합자산관리계좌 가입용과 ii)청년우대형주택청약종합저축 가입 및 과세특례신청용이 있습니다. 후자를 발급받도록 잘 확인하시기 바랍니다.

제출 서류

• ISA 가입용 소득확인증명서
• 원천징수영수증
• 병적증명서(병역기간 인정 원하는 자)
• 각서 (양식 제공)
• 비과세 신청자용 각서 및 정보제공동의서

3. 소득공제 및 비과세 혜택

A. 소득공제

주택청약종합저축과 마찬가지로 연간 납입한 범위내에서 최대 96만원까지(40%) 소득공제를 받을 수 있습니다. 위에서 언급되었듯 여기서 더 추가로 청년우대형 청약통장 가입기간이 2년 이상이면 원금 5천만 한도로 최대 10년까지 연 최대 3.3%의 우대 금리를 제공받습니다.

B. 비과세

일반 청약통장에는 비과세 혜택이 없으며 이자소득세 14%가 부과됩니다. 반면 청년우대형 청약통장의 경우 이자소득은 500만원까지 비과세가 적용됩니다. 그런데 가입한다고 무조건 비과세 혜택을 받는 것이 아닙니다. 즉 청년우대형 청약통장 가입 조건과 비과세 혜택 조건이 동일하지 않습니다.

예를 들어 무주택 예비 세대주 조건으로 가입했다면 가입당시에는 높은 확률로 유주택 세대 구성원일 것입니다. 그런데 비과세 혜택을 받기 위해서는 가입 당시 무주택 세대의 세대주여야 가능해서 통장 가입은 가능하지만 비과세 혜택은 받을 수 없습니다. 그리고 총급여액이 3천만원을 초과하면 비과세가 불가한 반면, 근로소득자가 아닌 사업소득자라면 종합소득금액이 2천만원 이하여야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

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“파트너스 활동으로, 일정 수수료를 받을 수 있습니다.”