공인중개사 현실 4가지 그리고 대비책
I. 공인중개사 전망
공인중개사 현실 논의에 앞서 공인중개사 전망에 대해 말하자면 나쁘다고 할 수 없지만 최소한 ‘좋다’라고도 할 수 없어 보입니다. 부동산 시장이 워낙 커서 그것을 직접 다루는 공인중개사 전망이 얼핏 밝아보입니다. 하지만 매체의 발달로 인해 날이 갈수록 일반인들도 관련 지식을 쉽게 얻으며, 수많은 부동산 직거래 어플과 사이트가 생기면서 공인중개사 역할이 많이 축소되고 있습니다. 그럼에도 현재 많은 분들이 부동산 중개업 시장에 뛰어 들고 있습니다.
그런데 본 글은 중개자격증 취득을 계획중이거나 열심히 준비중이신 분들에게 위축감을 주기 위한 것은 절대 아닙니다. 사실 공인중개사 전망이 별로라는 이야기가 나온지는 이미 20년이 넘어갑니다. 이런 것 저런 것 다 따지면 전문직 포함 전망 좋은 직군은 사실상 없다고 생각됩니다.
1. 공인중개사 장점
- 정년이 없음
- 상사 스트레스가 적음
- 영업이니 능력만큼 많이 벌 수 있음
- 돈 많은 사람들과 인맥 쌓기 좋음
- 부동산 관련 지식이 풍부해짐
- 시간이 자유로움
- 높지 않은 육체적 난이도
2. 공인중개사 단점
- 영업직이라 변동폭이 심한 급여
- 영업이 맞지 않는 성격이면 일 힘듦
- 손님들 상대시 생기는 대인 스트레스
- 진상 손님
- 갑질 건물주
- 갑자기 깨지는 계약
- 정부 정책, 경제 상황에 따라 휘청거림
- 끊임없이 부동산 전문지식 공부
- 중개업을 회사 규모로 대형화하기 힘듦
II. 공인중개사 현실
1. 과잉 공급 상태
대한민국 4대 시험(수능, 토익, 공인중개사, 9급 공무원)중 하나인 공인중개사 시험은 현재 단일 자격증 시험중 응시인원이 가장 많은 것으로 파악됩니다. 공인중개사 자격증 합격자는 한해 평균 1만명 ~ 2만명정도가 나오며 현재 45만명 이상입니다.
절대평가이기에 엄청 높지도 않지만 그렇다고 낮지도 않은 평균 합격률이 20%에 달하여 이미 공급과잉 상태입니다. 상대평가로 돌려야 한다는 말이 나오지만 이미 40만개 넘게 풀린 상황에서 숫자 규제가 어떤 소용이 있는지는 의문입니다. 따라서 수요보다 공급이 넘쳐나서 자격증을 취득하고도 개업을 하지 않는 합격생들은 30만명이 넘어서 실제 부동산 일하는 비율은 누적 합격자들의 25%라고 합니다.
III. 공인중개사 현실
2. 노후 대비에 좋다고?
위에 언급한 것처럼 부동산 사무실은 현재 초과잉상태입니다. 동네 한바퀴를 돌면 현재 편의점 숫자보다 많은 것이 공인중개사 사무실임을 알 수 있습니다. 따라서 무한경쟁인 상태에서 신규 창업을 해서 폐업하기 보다 소속 공인중개사(소공)이 되는 것, 즉 영업중인 개인공인중개사 사무소의 직원이 되는 것이 더 현명해보입니다.
문제는 이렇게 소공으로 취직 가능한 층이 현실적으로 40대 초반까지의 합격자 또는 여성 공인중개사들이라는 것입니다. 즉 40대 중반 이상의 남성들이 소공으로 취업하기는 현실적으로 거의 불가능한데, 이는 입장을 바꿔보면 이해가 됩니다. 경험이 전무한 본인보다 연장자를 직원으로 부리는 것이 과연 쉬울까요? 이에 친지나 지인중에 개인공인중개사가 있지 않는 한 아무 경험없이 중년이 지나 공인중개사 자격증을 취득하면 노후 대비에 좋다는 말들은 현실과 거리가 있습니다.
그리고 이런 문제들과 별개로 개인공인중개사들은 소공을 달가워하지도 않습니다. 왜냐하면 일을 몇 년 배워서 나중에 독립할 수 있는 잠재적 경쟁자들일뿐만 아니라 아무 경험없는 초보 소공보다는 베테랑 중개보조원(공인중개사 자격증은 없지만 중개업을 하는 사람)을 더 선호하는 것이 현실입니다. 실제로 구직공고를 봐도 소공 모집보다는 실장님(중개보조원) 모시는 광고가 압도적으로 더 많습니다.
IV. 공인중개사 현실
3. 녹록치 않은 공인중개사 연봉
공인중개업의 본질이 영업이만큼 타 자격증 기반 직군들에 비해 수익분포 편차가 큰 편이라 평균적인 공인중개사 연봉이 얼마다라고 말하기 어렵습니다. 2017년 공인중개사 협회 설문조사한 결과, 연 4800만원 이상 매출을 올리는 비율은 26%이나 그 이하는 73%였습니다. 그리고 200만 ~ 1200만원 수준이 22.3%인 걸로 나왔는데요. 심지어 마이너스 경우도 있다 합니다. 그런데 세상 어떤 일이건 상위에서 많은 부를 가져가기에 이것이 꼭 공인중개사’만’의 단점이라 하기는 힘듭니다.
그럼, 특히 임대차로 돈을 벌려면 손님을 끌어와야 하고, 그러기 위해서는 마케팅을 해야합니다. 임대는 보통 직방을 이용하는데, 이 직방 이용료가 본격적으로 한다면 매달 수백만원이 쓰인다고 합니다. 아니면 블로그를 통한 마케팅을 해야 하는데 이 때도 많은 비용을 지불하며 관련 마케팅 전문 업체에 일을 맡겨야 합니다. 또 업계 관계자에 따르면 공인중개사 일만 해서는 많은 돈을 버는 경우는 드물다고 합니다. 그것보다 부동산을 많이 다루다보면 부동산을 보는 눈이 자연스레 트이고 그 눈으로 직접 투자를 하면서 돈을 많이 번다고 합니다.
V. 공인중개사 현실
4. 여러 변수에 노출
1. 정부정책에 민감
부동산 시장은 정부정책에 민감할 수 밖에 없습니다. 2020년 8월에 부동산 시장 과열을 막으려해서 당시 주택 거래가 감소했습니다. 그런데 한 달 뒤인 2020년 9월에는 2018년보다 주택 매매량이 2배나 증가되는 호재를 보였습니다. 기본적으로 부동산 시장의 호황과 불황의 주기에 영향을 받는다고 봐야 합니다.
2. 불가항력이라는 변수
정부정책이 아니라 불가항력적으로 발생한 상황 또한 변수로 작용합니다. 예를 들면 코로나 사태로 토지나 전원주택 수요가 높아졌는데, 그러한 도심을 벗어난 곳에서 중개업을 하는 분들은 당시 많은 수입이 들어왔다 합니다. 이렇듯 부동산 중개업은 여러 변수에 노출이 되어 있습니다.
3. 플랫폼 업체의 등장
정부정책과 불가항력 상황이 아니라 새로운 플랫폼 등장이 중개시장에 영향을 주기도 합니다. 직방, 다방, 카카오, 네이버 부동산 같은 IT업체들이 제공한 어플이나 플랫폼을 통해 소비자들이 직거래를 할 수 있게 되었습니다. 이에 개인 중개소의 입지는 당연히 작아졌는데요.
아직은 해당 플랫폼들이 중개소에서 광고 수수료를 받고 운영하고 있지만 언제든지 플랫폼 소속 공인중개사로 거래를 성사시킬 수 있습니다. 또 플랫폼은 지금도 계속 쌓이고 있는 데이터를 가지고 가격변동, 인구증감, 신고가, 거래량, 주차장, 월세수익률 등을 다 파악할 수 있는 정보의 우위를 가지고 있습니다. 이에 시간이 지나면 많은 거래량이 플랫폼으로 기울지 않을까 예상됩니다.
VI. 공인중개사 현실 대비책
1. 결국은 브랜딩 및 마케팅
도입부에 말했듯, 이런 식으로 하나하나 다 따지면 그 어떤 직종도 전망이 밝지는 않고 공인중개사 전망 또한 어둡게 보입니다. 하지만 이미 레드오션속에서도 그 안에서 본인만의 차별성을 나타낸다면 또다른 기회가 생길 수도 있다고 봅니다. 이렇게 본인을 차별화하는 방법이 브랜딩과 마케팅이라 할 수 있습니다.
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부동산 중개업의 본질은 영업입니다. 따라서 개인이든 회사든 본인들의 업체를 브랜딩하고 블로그 작업과 같은 마케팅을 잘해야 함은 요즘엔 필수가 되었습니다. 이런 면에서 요즘 MZ세대 공인중개사가 하는 네이버 블로그나 중개 사이트 같은 여러 온라인 마케팅 채널과 트렌드도 연구하고 그 흐름에 올라타야 합니다.
2. 창업보다 밑에서부터 차곡차곡
자격증만 믿고 덜컥 뛰어들만 그것 또한 낭패입니다. 신규 창업되는 숫자가 폐업 숫자보다 훨씬 높은데, 폐업률이 높다는 것은 결국 영업력과 전문성이 많이 뒤쳐지기 때문입니다. 즉 사람 상대하는 것을 힘들어하거나 관련 법규 내지 물건에 대한 전문성이 떨어진다면 손님들로 외면받는 것은 당연합니다.
따라서 창업보다는 말단 직원으로 차근차근 일하면서 전문성을 키우는 것을 우선시했으면 합니다. 전문직과 다르게 공인중개사는 자격증 취득 후 실무 교육을 4일 ~ 5일정도 이수하면 바로 일을 할 수 있으니 바로 일하기에도 좋습니다.
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“파트너스 활동으로, 일정 수수료를 받을 수 있습니다.”