주택청약이란 무엇이며 왜 하는가? + 주택청약 신청방법 9단계






I. 주택청약이란?

주택청약이란 주택을 분양받으려는 사람이 분양주택 종류에 따라 일정한 입주자격을 갖추어서 언젠가는 주택을 구매하겠다는(Offer) 의사표시입니다. 새로 지은 아파트나 주택들을 일정 요건을 갖춘 사람들에게 분양가로 분양해주는 제도가 주택청약입니다. 좁은 국토을 효율적으로 활용해서 반드시 주택이 필요한 사람에게 우선 공급하는 것이 그 취지입니다.

주택청약이란

주택청약의 최대 장점은 새로 지어진 아파트를 주택법에 따라 국토해양부령으로 택지비와 건축비등을 따져 정해진 분양가를 지급하면 내집마련이 이루어진다는 것입니다. 따라서 이미 비싸게 거래되는 아파트를 사지 않아도 된다는 것인데요. 이런 이유로 주택청약 경쟁률은 엄청 높으니 새 아파트의 경우 일반적인 수요-공급의 원칙에 따라 소유주가 정해지지 않고 일정한 요건을 충족한다면 심사를 통해 아파트를 분양받아 매매할 수 있습니다.

1. 주택청약이란? 그 출발점 = 주택청약저축통장국민주택

주택청약의 출발점은 주택청약저축통장입니다. 주택청약저축통장이란 새 아파트를 분양받기 위해 가입하는 저축으로 오랜 기간 예금하면 주택 구입을 위해 오랜 기간 자금을 조성해왔다는 증표 역할을 합니다. 하지만 주택청약종합저축에 가입했다고 모두가 분양을 받을 수 있는 것은 아니며 출발점입니다. 여러 조건의 점수가 가장 높은 사람이 새 아파트를 분양받을 수 있는 기회를 주게 됩니다. 본 포스팅의 하단에 청약 통장에 대해 조금 더 상세히 설명했습니다.

II. 주택청약 왜 하는가?

1. 낮은 가격에 내집마련

주택청약을 사람들이 그렇게 하려는 이유는 계속 언급되었듯 내집마련이 비교적 낮은 가격에 가능하다는 것입니다. 원래 청약 분양가는 주변 아파트 시세 대비 훨씬 저렴하게 책정이 됩니다. 건설사의 입장에서는 기존 시세만큼 분양가를 책정하고 싶을테지만 분양가는 2가지 방법으로 결정이 됩니다. 첫째, 주택보증 공사가 분양가를 책정하는 것입니다.

주택청약이란

둘째, 건축비와 택지비에 건설사의 적정 이윤을 더해 분양가를 산정하고 그 가격 이하로 분양하는 제도인 분양가 상한제를 통해 주위 시세보다 저렴한 분양가격대가 형성됩니다. 예를 들어 보통 시세가 20억이 훌쩍 넘는 강남에 청약이 되면 10억정도에 분양받을 수 있습니다.

2. 시세 차익?

그런데 단순히 그 하나의 이유만은 아닙니다. 사람들이 그렇게 당첨이 되려고 혈안인 이유는 바로 시세차익때문입니다. 아무튼 만약 집값이 이미 높은 지역의 감가상각이 전혀 없는 새 아파트를 받는다면 주변 아파트보다도 더 높은 가격이 매겨질 것입니다. 물론 이러한 것을 악용해서 청약 당첨을 투기처럼 활용할 수 있기 때문에 이를 막기 위해 당첨후 바로 팔지 못하고 최소 2년 실거주를 하도록 하기도 합니다.

III. 주택청약 신청방법 9단계

주택청약 신청방법에는 특별한 비법은 없으며 운으로 당첨 또한 되지 않습니다. 법이 정한 절차에 따라 9단계를 착실히 따라가면 주택청약에 당첨될 가능성이 높습니다. 주택청약 신청방법 9단계는 별도의 글에 작성했습니다. 본 포스팅에서는 9단계가 어떤 건지만 언급하겠습니다.

  1. 청약통장부터 만들기
  2. 청약홈 가입 및 둘러보기
  3. 관심 지역 및 관심 단지 청약 알리미에 등록
  4. 입주자 모집 공고문 파악하기
  5. 어느 유형에 신청할지 전략 세우기
  6. 청약 신청하기
  7. 당첨 확인
  8. 서류 제출 및 계약 체결
  9. 중도금과 잔금 납부, 드디어 입주




V. 주택  청약 기본 요건

1. 3가지 기본 조건

충족시켜야 할 조건은 크게 i)무주택기간, ii)부양가족수 그리고 iii)청약통장 가입기간으로 나눌 수 있습니다. 당연히 무주택기간과 청약통장 가입기간이 길수록 그리고 부양가족이 많을수록 점수는 높아집니다. 이중에서 청약통장은 쉽게 개설이 가능해서 대부분의 사람들은 일찍 가입해서 청약통장 점수는 미리 챙깁니다.

2.무주택기간이 가장 핵심

무주택기간이 사실상 당첨을 좌지우지합니다. 청약통장 가입자 연령이 만 30세가 되는 날부터 무주택 기간이 산정되며 만약 만 30세 이전에 혼인했으면 혼인신고일부터 무주택기간이 계산됩니다. 문제는 수도권의 경우 최소 20년정도는 채워져야 청약 당첨이 될 가능성이 조금이라도 생긴다는 것입니다. 이 경우 20, 30대는 따로 물량이 있는 특별공급(국가유공자, 독립유공자, 3자녀 이상 세대, 신혼부부)의 경우를 제외하고는 수도권에 주택청약에 당첨될 가능성이 많이 희박한 것이 사실입니다.

V. 주택  종류 및 통장 종류

1. 국민주택 & 민영주택

국민주택은 국가, 지자치, LH 또는 지방공사가 건설하거나 국가나 지자치의 재정 또는 주택도시기금 지원을 받아 건설 및 개량하는 면적 85평방미터(27.5평형)의 주택을 말합니다. 단, 수도권이나 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 100평방미터이하(30평)까지의 주택을 뜻합니다. 대표적으로 주공아파트나 행복주택(대학생, 신혼부부, 청년들을 위해 임대료가 저렴한 공공임대주택)이 있습니다.

주택청약이란

그리고 국민주택을 제외한 민간 건설 사업자가 건설한 모든 주택입니다. 즉, 우리가 일반적으로 알고있는 대우건설이나 GS건설에서 만든 푸르지오나 자이가 민영주택입니다. 일반적으로 민영주택의 수요가 더 높아서 분양가격과 자격조건도 높습니다. 면적은 85평방미터(27.5평형)이상으로 평수에 제한이 없습니다. 국민주택과 민영주택 1순위 자격요건 또한 각각 상이하니 유심히 살펴보고 선택하셔야 합니다.

2. 주택청약종합저축 & 청년 우대형 청약통장

2009년 5월6일 출시된 주택청약종합저축은 기존 청약저축, 청약예금, 청약부금 기능을 다같이 묶은 입주자용 저축입니다. 국민주택과 민영주택 모두에 청약을 할 수 있으며 대구, 농협, 우리, 신한, 하나, 기업, 국민, 부산, 경남은행에서 주택청약통장을 개설할 수 있습니다. 가입은 연령, 자격제한에 관계없는 국내거주자 누구나 가능하며 적립 방법과 저축 금액은 매월 연체없이 2만원 이상 50만원 이내에서 자유롭게 납입 가능한데, 최고 24개월까지 선납 가능합니다.

주택청약이란

주택청약종합저축과 별개로 청년 우대형 청약통장은 국토교통부가 2018년 7월31일 청년들의 주택 구입을 용이하게 하기 위해 청약 기능과 금리 및 비과세 혜택을 같이 주기 위해 만든 상품입니다. 만 19세 이상 만 34세 이하 무주택 세대주인 청년이 통장개설을 할 수 있으며 병역 이행 기간 최대 6년 인정됩니다, 그리고 연소득 300만원이하여야 합니다. 단, 2021년 말까지 가입 가능한 점 유념하시기 바랍니다.




VI. 당첨! 그 후에는?

당첨이 되면 새 아파트를 분양받을 권리가 생깁니다. 그럼, 그 다음 단계는 돈을 내고 분양받은 집을 계약해야 합니다. 보통 1주일내로 계약금을 반드시 내야하며 통상적으로 계약금은 분양가의 10%에 해당합니다. 따라서 분양가가 5억이라면 당장 내야할 계약금은 5천만원이 됩니다. 따라서 계약금을 낼 수 있는 상황에서 청약을 넣는 것이 가장 좋습니다. 왜나햐면 청약 당첨 자체가 ‘로또 청약’이라는 말이 있을 정도로 되기가 힘든데 일단 당첨이 되면 재당첨에 제한이 생깁니다.

주택청약이란

특히 투기과열지구의 경우에는 10년간 재당첨이 되지 않습니다. 따라서 준비가 덜 된 상태에서 지원했다가 당첨이 되었는데 계약금과 분양받을 돈이 없다면 당첨 기회가 허무하게 사라지며 10년간 당첨이 불가능해집니다. 기존까지는 본인 주택이 생긴 것이라 70%까지는 주택담보대출이 어렵지 않았다고 합니다. 따라서 그중 10%는 계약금, 60%는 중도금으로 지불하기도 했습니다.

잔금이 없다면 거기서 되팔거나 자금을 지불할 수 있으면 소유해서 전세가 월세로 대출 이자 감당하거나 나중에 메도해서 오른 집값으로 차익을 남기는 방식이 많았습니다. 그런데 근래 바뀐 정부의 대출 정책에 따라 청약 주택 관련 대출이 막힌 상태입니다. 실제 거래는 각각 당사자가 신중하게 판단해서 하시기 바랍니다.

VII. 만약 당첨이 안 되면?

주택청약 1순위 요건에 부합하지 않거나 주택을 소유해서 청약이 안 된다면 그동안 은행에 납입한 돈은 어떻게 될까요? 적금처럼 가지고 있을 생각이라면 나중에 얼마를 받을 수 있을지 한번 살펴보겠습니다. 2021년 현재 2년 이상 납입시 청약통장 이자율은 1.80%입니다. 그리고 한달에 10만원씩 10년을 넣는다면 이자는 약  92만원정도가 예상됩니다. 1,200만원을 한번에 투자했다고 했을 때 연간 0.76%의 수익률을 올린 셈이 됩니다.

주택청약이란

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